Blog · Taux et marché
En octobre 2026, le taux moyen d'un prêt immobilier est de 3,75 % sur 25 ans, pas 5 %. Le chiffre de 5 % qui circule est celui du taux d'usure, le plafond légal, fixé à 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus au 4e trimestre 2026.
Si les taux montaient vraiment à 5 %, un prêt de 250 000 € sur 25 ans coûterait 175 € de plus par mois et 52 000 € d'intérêts en plus sur la durée. Avec 3 000 € de revenus nets, vous perdriez environ 22 000 € de capacité d'emprunt.
La France a connu 5 % en 2008 et a frôlé 4,5 % fin 2023. Ce n'est pas le scénario central pour 2027, mais un taux fixe signé aujourd'hui vous en protège quoi qu'il arrive.
| 250 000 € empruntés | À 3,75 % (octobre 2026) | À 4,50 % (pic de fin 2023) | À 5,00 % |
|---|---|---|---|
| Mensualité sur 25 ans, hors assurance | 1 286 € | 1 390 € | 1 461 € |
| Mensualité sur 20 ans | 1 482 € | 1 582 € | 1 650 € |
| Intérêts totaux sur 25 ans | 135 800 € | 167 000 € | 188 400 € |
| Capacité sur 25 ans avec 3 000 € nets | 194 000 € | 182 000 € | 172 000 € |
| Capacité sur 25 ans avec 5 000 € nets | 324 000 € | 303 000 € | 287 000 € |
Calculs à assurance 0,30 % comprise pour la capacité, règle des 35 %. Refaites-les avec votre montant.
Trois nombres se mélangent dans les recherches « taux immobilier 5 % » :
Les banques fixent leurs taux à partir du coût auquel l'État français emprunte à dix ans, plus une marge de 1 à 1,5 point. Pour que les prêts immobiliers passent à 5 %, il faudrait que les taux d'État montent nettement et durablement, sous l'effet d'une inflation qui repart, d'une dégradation de la note de la France, ou d'une crise de confiance sur la dette.
Ce n'est pas le scénario des baromètres d'octobre 2026, qui voient une hausse lente vers 3,8 à 4 % d'ici le début 2027. Mais fin 2021, personne ne prévoyait 4,5 % deux ans plus tard. Le bon réflexe n'est pas de prévoir, c'est de ne pas être exposé.
Un prêt à taux fixe se renégocie ou se rachète. La règle courante : l'opération vaut le coup si l'écart dépasse 0,7 point, s'il reste plus de dix ans et plus de 70 000 € à rembourser. Un prêt signé à 3,75 % en 2026 se renégociera si le marché repasse sous 3 %. Vous ne perdez rien à signer aujourd'hui, à condition d'avoir négocié les frais de remboursement anticipé.
Trois questions, une réponse immédiate : est-ce que votre projet tient, et avec quelle mensualité.
Tester mon projet en 3 minutes Parler à un courtierNon. Moyenne de 3,50 % sur 15 ans, 3,66 % sur 20 ans, 3,75 % sur 25 ans, hors assurance. Le 5 % correspond au taux d'usure, plafond légal à 5,40 %, ou à des TAEG de profils particuliers. Voir le baromètre du mois.
En 2008, avant la crise financière, les taux moyens dépassaient 5 %. Fin 2023, ils ont approché 4,5 % sur 25 ans sans atteindre 5 %.
Non. C'était la norme dans les années 2000 et les Français achetaient. Il faut un apport plus élevé, une durée plus longue ou un bien moins cher : la capacité baisse d'environ 12 % par rapport à aujourd'hui.
Il faut acheter quand le projet est solide : apport, reste à vivre, bien qui correspond au besoin. Acheter dans la précipitation par peur des taux est la meilleure façon de surpayer un bien. Un dossier prêt se signe en quelques semaines, c'est suffisant.
Oui, dans un cas précis : quand les taux montent vite, le taux d'usure, calculé sur le trimestre précédent, reste en retard. Un dossier dont le TAEG, assurance comprise, dépasse 5,40 % est refusé. Cela touche surtout les emprunteurs âgés ou avec surprime d'assurance. La délégation d'assurance est la première solution, voir quelle assurance emprunteur choisir.
Taux d'usure du 4e trimestre 2026 publiés par la Banque de France ; baromètres Pretto et Meilleurtaux d'octobre 2026 ; Observatoire Crédit Logement pour les niveaux de 2008 et 2023. Les mensualités et capacités sont calculées hors frais, assurance à 0,30 % du capital par an pour la capacité.