Blog · Les étapes de l'achat
Dans le neuf, comptez 2 à 3 % du prix au lieu de 7 à 8 % dans l'ancien. Sur 300 000 €, environ 7 400 €.
La raison : les droits d'enregistrement tombent à 0,715 %, parce que le prix supporte déjà la TVA (article 1594 F quinquies du CGI, taux en vigueur en septembre 2026).
Est neuf un logement vendu sur plan, ou achevé depuis moins de cinq ans et jamais vendu depuis sa construction.
| Prix du logement | Neuf (droits 0,715 %) | Ancien (droits 5,80 %) | Ce que vous économisez |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 4 300 € | 11 700 € | 7 400 € |
| 200 000 € | 5 300 € | 15 300 € | 10 000 € |
| 250 000 € | 6 400 € | 18 900 € | 12 500 € |
| 300 000 € | 7 400 € | 22 400 € | 15 000 € |
| 450 000 € | 10 500 € | 33 000 € | 22 500 € |
Estimations en septembre 2026, débours compris. Calculez pour votre bien.
Trois situations ouvrent droit aux frais réduits :
Le critère n'est donc pas l'état du bien, mais la TVA. Si la vente supporte la TVA immobilière, les droits d'enregistrement passent au taux réduit. Sinon, c'est le régime de l'ancien, détaillé dans notre article Frais de notaire : combien ça coûte vraiment en 2026 ?.
| Poste | Montant | Qui l'encaisse |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement (0,715 %) | 2 145 € | L'État |
| Émoluments du notaire | environ 3 350 € TTC | Le notaire |
| Contribution de sécurité immobilière (0,10 %) | 300 € | L'État |
| Débours et formalités | 1 000 à 1 500 € | Cadastre, urbanisme, publication |
| Total | environ 7 000 à 7 400 € |
Dans l'ancien, au même prix, les seuls droits d'enregistrement représenteraient 17 400 €. C'est là que se joue tout l'écart. Les émoluments du notaire, eux, suivent le même barème national dégressif dans les deux cas.
Le prix affiché par un promoteur est un prix TTC. Il contient déjà 20 % de TVA, reversée à l'État. Taxer une seconde fois la même vente à 5,80 % de droits de mutation reviendrait à faire payer deux impôts sur la même opération. Le législateur a donc fixé un taux symbolique de 0,715 %.
Autrement dit, vous ne payez pas moins d'impôt : vous le payez autrement, et il est compris dans le prix du logement. C'est aussi pour cela que le neuf se vend 15 à 25 % plus cher au mètre carré que l'ancien dans la même rue. L'économie sur les frais de notaire ne compense pas cet écart de prix à elle seule. Elle allège en revanche l'apport dont vous avez besoin.
Le calendrier surprend souvent :
Vous réglez donc les frais très tôt, alors que le logement n'existe pas encore. Prévoyez-les dans votre apport dès le début du projet : la plupart des banques ne les financent pas. Faites le test de projet pour vérifier que votre apport suit.
Sur un achat à 300 000 €, l'apport nécessaire pour couvrir les frais passe d'environ 22 400 € dans l'ancien à 7 400 € dans le neuf. C'est souvent ce qui rend un premier achat possible.
Le neuf ouvre aussi le prêt à taux zéro dans de meilleures conditions : en logement collectif, le PTZ peut financer jusqu'à 50 % de l'opération, sous plafonds de revenus. Testez votre éligibilité au PTZ avant d'arrêter votre budget.
Trois questions, une réponse immédiate : est-ce que votre projet tient, et avec quelle mensualité.
Tester mon projet en 3 minutes Parler à un courtierOui. La part basse de la fourchette correspond aux prix élevés : les émoluments du notaire étant dégressifs, un logement à 450 000 € supporte environ 2,3 % de frais, un logement à 150 000 € environ 2,9 %.
Oui, s'ils sont vendus avec le logement dans le même acte. Les frais se calculent sur le prix total, au même taux réduit.
Seulement s'il s'agit de la première vente d'un bien achevé depuis moins de cinq ans et que cette vente est soumise à la TVA. Dans les autres cas, ce sont les frais de l'ancien.
Oui s'il est vendu par un professionnel soumis à la TVA, un lotisseur par exemple. Vendu par un particulier, il relève des droits de l'ancien. Le détail dans Frais de notaire pour l'achat d'une maison.
Très peu : la majeure partie de la somme est fiscale. Seule la part des émoluments calculée au-delà de 100 000 € peut faire l'objet d'une remise du notaire, plafonnée à 20 %.
Non. Cette hausse de 0,5 point, possible depuis 2025, porte sur la part départementale des droits de mutation, qui n'existe pas dans le neuf. Le taux de 0,715 % est national.
Code général des impôts, art. 1594 F quinquies (taux de 0,70 % majoré de 2,14 % de frais d'assiette, version en vigueur jusqu'au 1er janvier 2027) et art. 257 sur la TVA immobilière ; barème des émoluments des notaires (arrêté du 28 février 2020, revalorisé) ; règles du contrat de réservation en VEFA, service-public.gouv.fr, page vérifiée le 18 septembre 2026. Montants indicatifs au 23 septembre 2026 : le décompte exact figure sur la provision demandée par votre notaire.