Blog · Le prêt en pratique
Un rachat de crédit immobilier est rentable quand trois conditions sont réunies : un écart d'au moins 0,7 point entre votre taux et celui du marché, plus de 10 ans de prêt restants, et plus de 70 000 € de capital restant dû.
En octobre 2026, le marché est à 3,66 % sur 20 ans : un prêt signé entre mi-2023 et mi-2024 à 4,2 % ou plus est le cas type. Sur 200 000 € restants sur 20 ans, le gain net dépasse 8 000 € après frais.
Le simulateur ci-dessous fait le calcul avec vos chiffres, frais compris. Deux voies ensuite : renégocier avec votre banque, ou faire racheter le prêt par une autre.
Entrez le capital restant dû, le nombre de mois restants, votre taux et le taux que vous pouvez obtenir aujourd'hui. Les frais par défaut (4 500 €) correspondent à un rachat de 200 000 € : indemnité de remboursement anticipé, frais de dossier et nouvelle garantie.
Trois opérations portent le nom de « rachat de crédit », et elles n'ont pas le même but :
| Renégociation | Rachat de prêt immobilier | Regroupement de crédits | |
|---|---|---|---|
| Qui | Votre banque actuelle | Une autre banque | Un organisme spécialisé |
| Objectif | Baisser le taux | Baisser le taux | Baisser la mensualité en fusionnant immo + conso |
| Frais | 500 à 1 500 € d'avenant | 4 000 à 8 000 € | 3 à 8 % du montant + garantie |
| Taux obtenu (oct. 2026) | 3,70 à 3,90 % | 3,45 à 3,75 % | 4,5 à 5,5 % avec garantie immobilière |
| Coût total | Baisse | Baisse | Monte presque toujours (durée allongée) |
| Pour qui | Prêt récent à taux élevé, bon client | Même cas, banque qui refuse de renégocier | Mensualités intenables, plusieurs crédits |
Si votre seul crédit est le prêt immobilier et que vous cherchez à payer moins d'intérêts, les deux premières colonnes sont les bonnes. Le regroupement répond à un autre problème, voir les pièges du rachat de crédit et rachat refusé partout : que faire.
Un rachat par une autre banque coûte, pour 200 000 € restants :
| Frais | Montant courant | Négociable ? |
|---|---|---|
| Indemnité de remboursement anticipé (IRA) | 6 mois d'intérêts, plafonnés à 3 % du capital restant : environ 3 000 à 4 000 € | Oui, si elle avait été négociée à la signature ; sinon rarement |
| Frais de dossier de la nouvelle banque | 500 à 1 000 € | Souvent |
| Nouvelle garantie (caution ou hypothèque) | 1 500 à 3 000 € ; mainlevée de l'ancienne hypothèque 500 à 800 € | Non |
| Honoraires de courtage | 0 à 1 % du capital, payés si le prêt est signé | Selon le courtier |
| Total | 4 000 à 8 000 € |
Une renégociation avec votre propre banque évite l'IRA et la garantie : il ne reste que des frais d'avenant, 500 à 1 500 €. C'est pourquoi il faut toujours commencer par elle, avec une offre concurrente en main.
L'écart de taux doit couvrir les frais et laisser un gain. Sur 200 000 € restants sur 20 ans, chaque dixième de point représente environ 2 200 € d'intérêts. Avec 5 000 € de frais, il faut donc au moins 0,25 point pour être à l'équilibre, et 0,7 point pour que l'opération vaille le temps passé : environ 15 000 € d'intérêts économisés, 10 000 € net.
Plus le capital restant est faible ou la durée restante courte, plus l'écart nécessaire est grand, parce que les intérêts restants sont faibles. Sur un prêt de 2016 à 1,5 %, il n'y a rien à faire. Sur un prêt de 2023 à 4,3 %, il y a presque toujours quelque chose.
Deux façons d'utiliser un taux plus bas :
La deuxième option fait gagner plus, la première soulage le budget. Le simulateur calcule à durée constante ; demandez les deux variantes à la banque.
Trois questions, une réponse immédiate : est-ce que votre projet tient, et avec quelle mensualité.
Tester mon projet en 3 minutes Parler à un courtierLa renégociation se fait avec votre banque actuelle, par avenant, sans IRA ni nouvelle garantie. Le rachat se fait par une autre banque, qui rembourse l'ancien prêt : plus de frais, mais souvent un meilleur taux parce que la banque veut gagner un client.
Autant de fois que c'est rentable. Chaque opération a ses frais, donc en pratique une ou deux fois sur la vie d'un prêt.
Oui : un nouveau prêt signifie un nouveau contrat d'assurance, chez la nouvelle banque ou en délégation. C'est l'occasion de choisir, l'écart est souvent aussi important que celui du taux.
Le PTZ ne se rachète pas, il n'a pas d'intérêts. Lors d'un rachat du prêt principal, le PTZ est en général conservé tel quel, ou remboursé par anticipation sans pénalité selon les cas. À vérifier avec la banque.
Six à huit semaines entre le dépôt du dossier et le déblocage des fonds, comme pour un prêt neuf : étude, offre, dix jours de réflexion, mainlevée et nouvelle garantie.
Code de la consommation, article L. 313-47 (plafond de l'indemnité de remboursement anticipé : 6 mois d'intérêts dans la limite de 3 % du capital restant dû) et L. 313-30 (libre choix de l'assurance) ; taux de marché d'octobre 2026 d'après les baromètres Pretto et Meilleurtaux. Le simulateur calcule hors assurance, à durée constante.